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买法拍房安全吗

2021-03-15 510次浏览

        首先从权利保护角度来看,司法法拍房产的购买是非常安全的,买受人通过法拍途径,将购房款打给法院,确认成交后,法院出具裁定书,据裁定书,买受人获得物权,并可据裁定书来办理房产证。

  很多人在关注会不会办不下来房产证,这种可能性不高,物权法规定,生效裁判文书就是物权凭证。法院出具的裁定书,就是物权凭证,权利是高于前一手房产证的,即便有些地方办理新房产证中办证机关设置一定的障碍,最终还是能够办证的。同时看,法拍房的价格,往往会低于同地段的二手房成家价格,很多地区都是低于10%-30%。

  从实际使用角度看,购买法拍房,是需要自己做做尽职调查的,最重要的是看看房产是不是有人占用,尤其是执行案件中的被执行人及家属占用,如果家里有老人、孩子、病人等,法院通常去腾房的动力不大,那么就有一种可能,你买到了房子,房产属于你,但是原产权人占着不走。

  另外我们在实务中,还有这样的事情存在,原房屋产权人因刑事犯罪而被判有期徒刑,同时他的房产被法院法拍了,当下看起来,这个房产是空的,不存在腾房的问题,但是当买受人买了房产,原产权人服刑出来了,他会经常来这套房子骚扰,他本人是不认可这房子依法法拍的,当然这在法律和道德上都没有任何占理的地方,但是我们的社会就是存在这样那样不讲理的人,这会对买房人造成一定困扰。

  总体来讲,法拍房是个机会!

  我认为是否靠谱要依据不同的房子情况下结论。有的房子确实可以捡到宝,而有的则会变成烫手山芋。如果是商业性质、公司产权或者户型比较大的房子,建议大家最好少碰为妙!

  流程和手续你可以参照法院公示的重要提示和竞买须知等文件,但有些潜在的风险从这些公示文件之中不一定可以看得出来,需要你在参拍之前做足功课,充分了解房子的情况才行。尤其需要注意以下几个方面:

  第一,过户时的税费等要提前确认好,这些税费都要由买受人承担。近期深圳一男子就是因为没有提前搞清楚税费,结果房款369万余元,却另外要承担242万元税费,陷入两难境地。

  第二,房子的性质、用途以及面积等核实清楚以及房子能不能办理过户手续,以免出现风险。

  第三,实地考察房子的现状,照片不一定能够展示得很清楚,里面的设备设施是否完好,建筑结构是否被人拆改,有没有违法建筑物等等。

  第四,要看看自己有没有购房资格,有的城市对于司法法拍买房也会纳入限购。

  第五,打探房子里面有没有人占房,是否存在出租情形,租户的情况,租期、租金等,占房人是否有居住权等等。这些人大多与原业主有关系,想让他们腾房是比较艰难的。

  第六,房子的实际权利人到底是谁,所有权归属是否存在争议。如果存在争议,则会耗费你很大的精力和时间来打这种争议官司;如果实际权利人早已变更为他人,你可能面临竹篮打水一场空的境地,比如夫妻通过法院调解离婚,法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有,就属于此类情形。

  第七,如果房子存在抵押情况,需要与抵押权人了解情况确认能否正常解除抵押。同时最好了解一下业主和其他人是否存在联合抵押行为,如果存在,这种抵押很难注销。

  但是,如果原业主不配合,即便你做足功课,将上述情况都确认好了,到你办完过户手续准备腾房的时候,仍然难以避免复杂的纠纷出现,大概率会出现拥有占有权或者租赁权的人挨个跳出来,占着房子不走,你可能会陷入漫长的腾房诉讼,资金和精力会遇到很大挑战。

  所以,购买法拍房一定要通过专业的辅拍机构!

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